1. 27年，中國房地產(chǎn)建設猛增170倍
黃奇帆：中國的房地產(chǎn)，改革開放40年來為什么會轟轟烈烈地發(fā)展？這取決于1980年前后中國房地產(chǎn)城市化需求的極度饑渴， 八十年代中國城市化改革，制度化的松動和市場需求極度的饑渴疊加在一起，就形成了爆炸性的發(fā)展。
1980年中國1.8億城市居民的人均住房面積是多少？5平方米。三口之家就15平方米，又吃又住又睡又是廁所間、廚房間都算在一起，5平方米。
5平方米和現(xiàn)在的人均50平方米對比，就能看到那個時候住房需求極度的饑餓狀態(tài)。這和這個中國經(jīng)濟整體發(fā)展階段相關，40年前整個中國商業(yè)服務業(yè)規(guī)模只有1000億，現(xiàn)在達到160萬億，在中國經(jīng)濟萎靡不振、城市住宅需求極度小的背景下，整個需求是被高度壓縮的，一旦有外部條件點燃，就像干柴烈火，開始爆炸式的發(fā)展。
1980年鄧小平改革開放一開始，就釋放了城市化的機制。其中一個是可以落戶的制度；一個是可以離土離鄉(xiāng)的制度；一個是土地承包釋放農(nóng)村勞動力的制度；第四，城市有了土地批租有了房產(chǎn)商。第五，老百姓有了自己擁有產(chǎn)權的家庭居住的房子，之后按揭貸款也出來了。這六條改革一合成，就變成了巨大的推動力。然后政府才成立了像上海浦東這樣的投融資平臺，接著國家又開設開發(fā)區(qū)，每個開發(fā)區(qū)就是一個經(jīng)濟發(fā)展的增長極，這都是城市化運動的推動力。
有了上面這八個機制，各項政策一松動，就把前面餓得扁扁的肚子一下子撐開了。這一爆發(fā)是什么概念呢？1990年中國1年造的房產(chǎn)面積是1000萬平方米，到了2017年，中國房產(chǎn)商建的房子是17億平方米，去年2021年，中國房產(chǎn)商新建房的總量16.5億左右，所以大體上到2017年17億打住，后面三年沒有再漲。這是波瀾壯闊的中國過去30年、40年房地產(chǎn)發(fā)展的情況。
眼下，10個指標出現(xiàn)了拐點，中國房地產(chǎn)市場進入了新階段。
2.房地產(chǎn)商負債率高達90%，房地產(chǎn)出現(xiàn)十大拐點
黃奇帆：首先中國14億人不會再過40年漲4個億變18億，大家基本上認為14億人是天花板，總之人口在減少。
第二，中國的城市化率已經(jīng)到了65%，中國的65%相當于歐美75%，再增長也就增加5、6個點。因為現(xiàn)在的65%實際上是把農(nóng)村里面的青年人、中年人給抽出來了，小孩和老頭老太太都留在農(nóng)村。
第三個，中國的老齡化在加深，去年已經(jīng)到21%，預計2035年會到30%以上，老齡人越多，需要房子越少，反而死亡率在增加，會退出很多房子來。
第四個指標，到去年為止，中國房產(chǎn)商手中造好的一年以上沒賣掉的房子有6億平方米，我們一年房地產(chǎn)建設量也就17億平方米，這就是一個庫存。中國老百姓買下來的房子，用來投資，沒有住也沒有出租的，有20%。在房價上升期，就算我有兩套房子閑置我也不怕。房產(chǎn)商房子沒有賣掉，他會覺得沒賣掉反而劃算。但是房價如果不漲了，這個庫存都是積壓，會造成新房需求大幅萎縮。
第五，整個中國城市人均住房面積2000年后達到了50平方米，全世界發(fā)達國家人均50就是天花板。
第六個指標是年度房地產(chǎn)建設量，2000年是1億平方米，到了2010年10億，到了2016、2017年17億， 20年翻了四番，17億什么概念？中國造了全世界的一半！你在過去30年有這個需求，擴張到了人均50平還這么造，你想泡沫化需求都泡不出來。
第七 ，中國的土地價格和房產(chǎn)的價格20年翻了四番。比如，上海最貴的地方衡山路，2000年的時候我作為市委的局級干部住在那里，那時候的房子是6000多塊錢一平米。現(xiàn)在那邊的房子就是14萬、15萬。全國在原來基數(shù)上20年翻四番，基本如此。土地價格也是從每畝100萬變成1000萬、2000萬，也是10倍、十幾倍的漲。
當?shù)貎r有20年翻四番的趨勢時，所有房產(chǎn)商都會囤地、炒地，大家都不怕庫存，都拼命融資貸款。這個規(guī)律是前面說的7個指標，20年如此的溫床給寵出來的，給慣出來的。
第八個指標，危舊房改造和舊城改造，大規(guī)模的舊城改造也差不多了，沒有這個需求了；第九個，城市的學校、醫(yī)院建設也到頭了。
第十個，中國的房地產(chǎn)商負債率都到90%的天花板了，再過10年也不會變成105%?？偠灾还苁桥e債，還是公共設施、基礎設施、舊城改造，還是老齡化指標，當下這些數(shù)據(jù)都表明新階段新常態(tài)要出現(xiàn)了。
現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)了困境，有人把它歸結為是地方政府和國家的政策過頭了，太集中了，太厲害了，把它給打壓了，這是不合理的。
整個環(huán)境已經(jīng)到了這一步，你還像當年饑渴狀態(tài)時期那樣去促進，那不變成神經(jīng)病了嗎？現(xiàn)在的困境既不是政府調控過頭造成的困難，也不是房產(chǎn)商自作孽造成的，因為房產(chǎn)商2005年、2010年，也都是高舉債、高周轉、炒地皮的行為方式，為什么當時不破產(chǎn)、這會兒房產(chǎn)龍頭企業(yè)集中破產(chǎn)呢？原因就是這種方式在擴張的時候是可以循環(huán)的，但現(xiàn)在繼續(xù)按這個邏輯來你就要碰壁了。
3.房地產(chǎn)進入新常態(tài)，未來中國房企將減少9成
黃奇帆：今后5年10年，中國房產(chǎn)商運行方式的新常態(tài)會出現(xiàn)五大調整。
第一，全世界的房產(chǎn)商，負債率沒有超過50%的，中國到了80%、90%，這是過去地價、房價、市場需求量猛漲16倍導致的。一旦需求沒有了，他們就會進入到一個新常態(tài)，負債率從90%下降到80%、70%、50%甚至40%。
第二，高價買地、大樓盤造房這種狀態(tài)會收斂，會根據(jù)市場實際需求進行結構性開發(fā)。
第三，房產(chǎn)商發(fā)了瘋一樣的跨界，又搞商業(yè)、又搞工業(yè)、還搞制造業(yè)，覺得房產(chǎn)商賺了錢以后就可以隨意跨界到處搞的就停了，他們就不再胡鬧了。術業(yè)有專攻，這個方面會收斂。
第四，中國房產(chǎn)公司獨立法人的有9萬個，整個美國的房產(chǎn)公司不超過500個，我們的開發(fā)商比全世界加起來還多。以后中國房產(chǎn)商有1萬個不得了，所以今后十幾年，房產(chǎn)商法人會不斷注銷，有的是倒閉，有的是自己轉行、關閉等等。
第五，房產(chǎn)商賣房不會是以前那種造100萬賣100萬的大周轉，以后可能變成了造50萬，其中25萬是商品房賣掉，25萬是商業(yè)性的租賃房，變成商住、長租公寓銷售。
這五大變化會是今后房地產(chǎn)常態(tài)的經(jīng)營狀態(tài)，所以你一點不要擔心這一次的房地產(chǎn)陣痛會怎么樣，這個陣痛恰恰是中國房地產(chǎn)發(fā)展到這一步必然帶來的拐點。
拐點過后是良性循環(huán)的開始，這個開始不僅僅是靠政府約束，而是以環(huán)境土壤為導向的。
4.拐點之后，房價會不會大跌？
黃奇帆：這個拐點是講20年翻幾番這樣的房價地價上漲到頭了，以后十年可能也會往上漲，但是每年漲幅低于GDP增長。并沒有說五年低一半，十年又低一半，沒有這個概念。因為房產(chǎn)總有折舊，如果我們有550億平方米，55年時間每年折舊2%或者1.5%，每年差不多折舊就是10億，形成一個可循環(huán)的狀態(tài)，這個平衡就形成了一個新常態(tài)。這時候房產(chǎn)的價格就是保值的，局部地區(qū)房價也可能繼續(xù)漲。
5.房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，要穩(wěn)定!
黃奇帆： 房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，必須要穩(wěn)住。首先，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，它差不多要占GDP5%到10%的分量，要穩(wěn)定。
第二，中國老百姓的財富60%是房產(chǎn)，房地產(chǎn)也是民生產(chǎn)業(yè)，也應該穩(wěn)定。
第三，房地產(chǎn)是半金融企業(yè)，里面有大量的按揭貸款，如果崩盤對金融機構也是風險。
第四，房地產(chǎn)是龍頭行業(yè)，關聯(lián)著大量的供應鏈上的工業(yè)企業(yè)，帶動幾十個工業(yè)的銷售產(chǎn)品、消費品。
我們政府之所以采取五個限制措施，就是控制房地產(chǎn)的炒作，追求穩(wěn)定不大起大落。
長遠來說，房產(chǎn)商自己的行為方式也會轉變到比較可持續(xù)的穩(wěn)定狀態(tài)，對政府來說，當下對這些困難房產(chǎn)商我們不是簡單要去救，一旦它要崩盤，它的債務實際上進入破產(chǎn)重整的保全，它的資產(chǎn)不是房產(chǎn)商的，是債權人的，這個債權人包括銀行、非銀行或者老百姓集資款的債主、也包括買了按揭貸款的房子的老百姓，他也是個債權人，還有許多施工隊的施工欠款。對這樣的資產(chǎn)，如果簡單讓他破產(chǎn)，會造成社會震蕩，使得它軟著陸就要用重組的辦法，重組是一切危機中，重要的軟著陸的一種方法。
6.房企會破產(chǎn)嗎？債務問題怎么辦？
黃奇帆：第一種，大型的房產(chǎn)商，出了問題的房產(chǎn)商自救，自我重組壯士斷臂，砍胳膊砍腿，保存最主要的一個肌體，不使得整體上癱瘓。
第二種，優(yōu)勢的房產(chǎn)商，沒出問題的房產(chǎn)商，去收購、兼并、重組出問題的房產(chǎn)商。
第三，我們國家隊、國有資本運營公司也可以拿出它的資本金，戰(zhàn)略性的資金，他不一定自己直接重組房產(chǎn)，他可以入股成為戰(zhàn)略投資者，入股到那些優(yōu)勢房產(chǎn)商去收購兼并，他只要一介入，會在社會上產(chǎn)生巨大的影響力和信心。
第四種，地方政府也可以拿出一定的錢把過去10年5年批租給房產(chǎn)商的地，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情打個折回購而不是沒收，因為這個地事實上已經(jīng)是債權人的了，你無權去沒收它，你應該回購，回購以后這個資金封閉運行，就用來還債，也是一種重組。
第五，房產(chǎn)商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的成為保障房，中高端的成為人才房。
總之，五管齊下，重組。
重組是軟著陸的一個重要的殺手锏，為了穩(wěn)住局面，這五個渠道進行重組的時候當然需要資金，這種資金國家可以有專項債或者專門的貸款，這種債務不放在三條紅線里，算體外循環(huán)，這也是一種辦法?？傊詈蟮慕Y果，使得這次拐點到來以后新的背景下，作為一個陣痛、轉軌的一個重組手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)落地，軟著陸。在新的拐點下，其實用不著擔心，房地產(chǎn)也好、政府的條款方式也好，都會隨著新的形勢進入良性循環(huán)的狀態(tài)。
7.康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)或成為樓市黑馬
黃奇帆：過去幾年，人口老齡化，慢性病大幅攀升，亞健康成為常態(tài)等，引爆了巨大的醫(yī)療健康潛在需求，經(jīng)濟的增長、人均收入的增加，促使人們對生活質量和健康的要求不斷提升，大健康行業(yè)邁入黃金發(fā)展期。不僅馬云、馬化騰、李彥宏等科技大佬大力挺進醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)，眾多房地產(chǎn)大佬也跨界轉型大健康產(chǎn)業(yè)！
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有包括萬達、遠洋、融僑等超20家房企發(fā)力醫(yī)療大健康板塊，主要以投資新設或收購的方式，布局醫(yī)療、大健康，涉足醫(yī)療地產(chǎn)開發(fā)、醫(yī)院投資運營、醫(yī)藥器械與服務、非診療服務等領域。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國醫(yī)療市場現(xiàn)在占GDP的3.5%，將來會達到6%到7%，其中高端醫(yī)療和高端醫(yī)療企業(yè)在國內(nèi)醫(yī)療市場是最欠缺的，特別是隨著商業(yè)保險的普及，可以推動高端醫(yī)療的消費。專業(yè)機構預測數(shù)據(jù)顯示，未來幾年，國內(nèi)民營醫(yī)療服務機構占比預計將達25%-30%。不僅如此，利潤方面，來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，部分管理高效的民營醫(yī)院可帶來高達30%-40%的毛利空間，甚至可實現(xiàn)15%-20%的凈利率。實際上，開發(fā)商介入健康、醫(yī)療、養(yǎng)生養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，其優(yōu)勢在于資金實力相對雄厚，大型房企還可將醫(yī)療等資源與住宅社區(qū)結合，實現(xiàn)雙贏。不過，房企貿(mào)然進入醫(yī)療領域很難成功，他說即使在外界看來風光無限的協(xié)和醫(yī)院運營也是虧損的，何況缺乏頭部醫(yī)療專家的房企項目。他認為房企在養(yǎng)生、養(yǎng)老、護理、社區(qū)共享健康小屋、特色?？圃\療等方面的機會可能比進入綜合性醫(yī)院更好。在投入與產(chǎn)出比方面，醫(yī)療行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)截然不同：地產(chǎn)行業(yè)是周轉快、高利潤；而醫(yī)療是長期投入、持續(xù)運營、回報周期長。這導致目前大部分進入醫(yī)療行業(yè)的房企，尚未形成成熟的商業(yè)模式和運營模式。
與直接投資醫(yī)院相比，醫(yī)養(yǎng)結合的盈利也不容易。來自戴德梁行的一份研究報告指出，養(yǎng)生養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)投資大、退出難，具有較高的專業(yè)度，作為新興行業(yè)，專業(yè)人才匱乏，盈利模式不成熟，產(chǎn)業(yè)鏈不完善，各項成本偏高。不過，這并不意味著房企進入大健康產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)展前景。地產(chǎn)公司其實也能做好，只不過需要端正心態(tài)，一定要從長計議，如果還是按照過去賣房子、掙快錢的想法，不見得能做好。
我國居民正在進入避暑避霾避寒、養(yǎng)生養(yǎng)心養(yǎng)老的大眾旅游時代，人們愈加的追求健康和精神享受，旅游度假作為新時期人們的一種旅居生活方式，逐漸成為休閑生活主流?！翱叼B(yǎng)+旅游+地產(chǎn)”無疑可以催生一系列新業(yè)態(tài)，成為新時期經(jīng)濟突破發(fā)展的一種新模式。
房企進入大健康產(chǎn)業(yè)要拋棄過去“高周轉”賺快錢的想法，一定要重視商業(yè)模式創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)資源整合、專業(yè)人才隊伍建設以及后期的可持續(xù)運營能力。
