第一部分 2023年上半年中國房地產市場形勢總結
（一）成交規模：上半年市場先升后降，重點100城新房累計銷售同比增長11%，二季度市場持續轉弱，6月銷售面積同比降幅超20%
全國：根據國家統計局數據，2023年1-5月，全國商品房銷售面積為4.6億平方米，同比下降0.9%，商品房銷售額為5.0萬億元，同比增長8.4%，其中商品住宅銷售修復相對較快，1-5月銷售面積同比小幅增長2.3%，銷售額同比增長11.9%。東部地區市場恢復明顯好于中部、西部地區，1-5月，東部地區商品房銷售面積同比增長5.2%，而中部地區和西部地區銷售面積累計同比繼續下降。
圖：2016年至2023年100個代表城市新建商品住宅上半年月均成交面積及同比走勢
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圖：2019年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢
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重點100城：根據中指數據，重點100城新建商品住宅成交活躍度一季度回升、二季度回落，上半年累計成交規模同比增長11%，成交規模為近年來同期較低水平。據初步統計，2023年上半年，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3330萬平方米，同比增長11%，近八年中僅高于2022年同期。一季度在積壓需求釋放以及政策顯效等因素帶動下，市場活躍度回升，特別是熱點城市市場出現“小陽春”行情；二季度，前期積壓購房需求基本釋放完畢，市場明顯降溫，4月重點城市商品住宅成交面積環比下降27.9%，5-6月，市場情緒延續回落態勢，6月，受去年同期高基數影響，重點城市商品住宅成交面積同比在連續增長4個月后轉降，降幅超20%，環比略有增長，絕對規模為2016年以來同期最低水平。
圖：2021年以來50個代表城市新建商品住宅周度成交面積走勢
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從周度成交來看，進入二季度后，重點城市新房市場活躍度持續低迷，6月各周成交規模降至2月以來低位。4月以來，重點城市商品住宅周度成交面積明顯下滑，但在去年同期低基數下，4月各周成交面積同比增幅仍較高，5月各周成交面積同比增速整體收窄，6月市場情緒較為低迷，各周新房成交面積均處在2月以來低位，同比大幅下降。
圖：2016至2023年各梯隊代表城市商品住宅上半年月均成交面積及同比走勢
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不同梯隊城市來看，上半年各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均增長，其中一線城市同比增幅最大，二線、三四線增幅在10%左右，但二季度多數城市市場下行壓力加大。據初步統計，2023上半年，一線城市商品住宅成交面積同比增長約25%，其中上海新房成交面積同比增長超100%，一線城市整體增幅較大，主要原因包括：一是去年同期受疫情影響較大，特別是上海，低基數效應顯現；二是今年以來北京、上海在強基本面帶動下，土拍升溫、購房者置業情緒改善，市場活躍度修復相對較好。上半年，二線、三四線代表城市市場情緒修復緩慢，成交面積同比增幅較小。其中二線代表城市同比增長約9%左右，濟南、南昌等城市在政策優化及核心區供應放量帶動下，同比增長超50%，其中濟南在年初放開限購政策，市場活躍度明顯回升，上半年成交面積回升至近年同期高位；三四線代表城市同比增長約13%，揚州、惠州等城市，在上年同期低基數的影響下，成交面積同比增長超50%。
但值得關注的是，上半年各梯隊城市成交面積同比增長更多為一季度市場帶動，4月以來各城市市場情緒普遍下滑，核心一二線市場調整壓力也在增加。二季度一線城市成交面積在低基數下同比增長超30%；二線、三四線代表城市成交面積環比均下降，其中三四線代表城市下降超10%。
圖：代表城市商品住宅不同總價段成交套數占比及同比變化
注：北京、上海不含保障房，北京含共有產權房。數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://www.cih-index.com/
需求結構來看，上半年改善性住房需求仍為市場重要支撐，多個城市中高總價段成交套數占比提升。北京、上海、成都、蘇州等城市中高端住宅產品成交套數增長較快，市場保持一定活躍度，其中北京1-5月500-1000萬總價段成交套數同比增長41.4%，占比提升近5個百分點，1000萬以上住宅成交同比增長亦超40%，而500萬以下產品成交套數同比增長6.6%，占比下降7.2個百分點。受低基數影響，東莞250-500萬、500萬以上總價段的項目成交套數同比增長均超一倍，占比分別提升15.3個、7.3個百分點。
圖：2022年以來9個代表城市二手住宅周度成交面積走勢
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二手房方面，上半年重點城市成交規模大幅提升，其中一季度市場明顯升溫，進入4月，市場活躍度持續走低，6月底成交規模同比轉負。根據中指數據，2023年1-5月，15個代表城市二手住宅累計成交面積同比增長近70%，絕對規模回升至2019年以來同期高位，僅次于2021年同期。從周度成交來看，進入4月，購房需求釋放動能不足，二手房市場逐漸降溫，多地二手房掛牌量處于高位，進一步影響了市場情緒，5月起重點城市周度成交套數連續環比回落，6月中下旬成交量同比轉負。
圖：2021年以來重點15城新房、二手房月度成交同比走勢
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新房、二手房對比來看，上半年二手房市場活躍度好于新房，二季度市場情緒同步下滑。一季度，二手房受入學需求集中釋放、“帶押過戶”、一年內換房退個稅等多個有利因素帶動，市場成交規模恢復明顯好于新房。二季度，前期積壓需求基本釋放完畢，市場持續修復動能不足，新房、二手房市場活躍度均回落，但二手房市場回落相對緩慢，一是上半年由于部分地區新房供應多為改善性產品，剛需購房者分流至二手房市場，形成一定支撐；二是，二手房掛牌量較高，部分業主為加快出售房源主動降價，吸引購房者；除此之外，購房者對于期房爛尾的擔心仍在，購買二手房成為部分購房者首選。（二）供求關系：上半年供給修復偏弱，重點50城批準上市面積與去年同期基本持平，可售庫存小幅回落，但仍處高位，三四線出清周期近20個月
全國：房屋新開工面積、施工面積同比降幅擴大。2023年1-5月，全國房屋新開工面積為4.0億平方米，同比下降22.6%，降幅較1-4月擴大1.4個百分點。全國房屋施工面積為78.0億平方米，同比下降6.2%。全國房屋竣工面積為2.8億平米，同比增幅小幅擴大，同比增長19.6%，較1-4月提高0.8個百分點。
圖：2016年至2023年50個代表城市商品住宅上半年月均批準上市面積走勢
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重點城市：銷售尚未企穩疊加近兩年企業資金承壓、拿地縮量，房企推盤能力及意愿持續偏弱，新房供應規模處在低位。據初步統計，2023年上半年，重點50城商品住宅月均批準上市面積1708萬平方米，與2022年同期基本持平（同口徑銷售面積同比增長約10%），供給端表現明顯不及銷售端。其中，一季度重點50城批準上市面積同比增長約12%，二季度伴隨著新房銷售活躍度回落，房企推售意愿明顯不足，重點50城批準上市面積同比下降約8%，6月同比下降約兩成。
圖：2018年至2023年50個代表城市商品住宅銷供比走勢
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受供給偏弱影響，重點城市短期庫存小幅下行，但仍處高位。截至5月末，50個代表城市商品住宅可售面積環比持續下降，但仍處在近年高位。出清周期方面，截至2023年5月末，按近6個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為15.9個月，較2022年末縮短2.2個月，其中三四線代表城市短期庫存出清周期為19.5個月，仍高于18個月臨界點，短期庫存去化仍較大。
（三）價格水平：1-5月百城新房價格保持橫盤態勢，二手房價格持續下跌
圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化
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新建住宅方面，2023年1-5月，百城新建住宅價格保持橫盤態勢。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年1-5月百城新建住宅價格累計上漲0.02%，較2022年同期漲幅收窄0.09個百分點。2023年年初，在前期積壓需求集中釋放帶動下，市場信心有所修復，一季度百城新房價格止跌企穩；二季度以來，市場恢復節奏有所放緩，房價上漲動力不足，5月百城新建住宅均價16180元/平方米，環比由漲轉跌，跌幅為0.01%。二手住宅方面，2023年1-5月，百城二手住宅價格持續下跌。根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年1-5月百城二手住宅價格累計下跌0.57%。具體來看，今年一季度，二手房市場活躍度明顯提升，百城二手房價格跌幅快速收窄；二季度后，隨著二手房掛牌量持續走高，價格走勢承壓，環比跌幅逐步擴大。5月，百城二手住宅均價15786元/平方米，環比下跌0.25%，單月環比已連續13個月下跌。
圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比下跌城市數量變化
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從漲跌城市個數看，2023年以來，百城新建住宅、二手住宅價格月度環比下跌城市數量整體呈先降后升態勢。3月，百城新建和二手住宅價格環比下跌城市數量分別下降至39個和68個；5月，又分別上升至54個和83個，處于高位水平。（四）土地供求：300城住宅用地繼續縮量，上半年供求面積同比下降均超三成，房企聚焦核心城市補庫存，局部城市土拍升溫
2023年上半年全國土地市場整體表現仍較為低迷，各地土拍情緒的變化依賴于新房市場能否持續修復。今年以來，全國新房銷售沖高回落，二季度市場明顯降溫，企業信用債發行放緩，多家民企逼近退市，市場信心降至低位。除核心城市土拍保持一定熱度外，多數城市土拍未有轉暖跡象。
根據中指數據，2023年上半年，全國300城住宅用地供求規模均降至近十年以來同期最低位，同比分別下降33.8%、31.4%。核心區優質地塊推出力度不斷加大，帶動住宅用地成交樓面價延續上漲態勢，上半年同比上漲16.4%；房企投資仍僅限于熱點城市優質地塊，帶動熱點城市土拍升溫，整體溢價率有所改善。
表：2023年上半年全國300城各線城市住宅用地推出和成交同比變化情況(截至6月27日，下同)
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上半年各線城市住宅用地供求規模同比均下降，其中三四線城市推出、成交面積降幅均在三成以上。一線城市整體降幅較大，其中上海、深圳縮量明顯，同比降幅均在五成以上，北京降幅超兩成，廣州下降近一成；二線、三四線城市政府整體推地信心較弱，住宅用地推出面積同比降幅均超三成，其中二線城市成交面積同比降幅較小，三四線城市土地市場進一步承壓。價格方面，2023年以來，為提升房企參拍意愿，多地政府持續加大核心區地塊供應力度，疊加企業布局進一步向核心城市聚集，300城住宅用地成交樓面均價同比結構性上漲。一線城市土地市場熱度較高，多宗地塊競拍至地價上限，住宅用地成交樓面均價同比漲幅達21.3%，其中上海、廣州成交樓面均價同比漲幅均超三成；二線、三四線住宅用地成交樓面均價同比漲幅在一成左右，其中杭州、成都、蘇州、青島等二線城市均呈不同程度上漲，佛山、徐州等三四線城市成交樓面均價也有較大幅度提升。
圖：2016至2023年上半年全國住宅用地流拍和撤牌情況
注：流拍撤牌率=（流拍宗數+撤牌宗數）/（流拍宗數+撤牌宗數+成交宗數）。數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://www.cih-index.com/
流拍撤牌方面，在政府推地謹慎、提前摸排企業參拍意愿、土拍規則趨松及優質地塊推出力度加大等因素帶動下，全國住宅用地流拍、撤牌數量均下降明顯，流拍撤牌率回落至2019年水平。根據中指數據，2023年上半年，全國住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以來半年度最低水平，流拍撤牌率15.8%，較去年同期下降18.4個百分點，絕對值降至2019年水平。
表：2023年22城住宅用地推出、成交情況（市本級，萬平米，截至6月27日）
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推出方面，22城住宅用地推地縮量趨勢未改。根據中指數據，截至6月27日，除長春、武漢、濟南在低基數下同比保持增長外，其余城市推出面積同比均下降，22城整體推出面積同比下降達39%。究其原因，新房銷售恢復的不確定性直接影響政府推地、企業拿地積極性，今年二季度，新房市場熱度持續下降，地方政府推地仍偏謹慎。成交方面，土地推出縮量、企業投資審慎下，22城住宅用地成交面積下降超三成。根據中指數據，截至6月27日，22城住宅用地成交面積3377萬平方米，同比下降35%。土拍熱度表現來看，2023年以來，房企在核心城市補倉積極，土拍分化現象加劇，北京、上海、杭州、合肥地價上限成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地塊創下近幾年土地參拍企業數量記錄；廣州、青島、濟南、天津、福州核心區地塊企業參與度高，而非核心區地塊多底價成交，板塊間分化明顯；無錫、長春成交地塊均底價成交，土拍情緒持續低迷。
拿地企業方面，根據中指監測，2023年以來，22城拿地企業仍以央國企為主，地方國資托底乏力，部分城市民企拿地金額占比有所提高。截至6月27日，22城成交的住宅用地中，地方國資拿地金額僅占9%，較上年大幅下降33.0個百分點，地方國資基本已無力托底；央國企拿地金額占比57%，較2022年明顯提升，其中北京、上海、廈門仍以央國企為拿地主力；而杭州、成都、寧波城市民企拿地金額占比有所提升，如杭州民企拿地金額占比在六成以上，5月23日出讓9宗地全部為民企摘取，6月9日出讓5宗地中4宗為民企；成都更多為當地民企，如誠一投資、四川邦泰置業、樂山海天、嘉禾興等。
整體來看，2023年以來全國土地市場低迷態勢并未改變，僅核心城市土拍熱度較高，未來土拍市場能否回溫仍有賴于房地產銷售端恢復程度。短期來看，全國土地供求縮量趨勢或延續，但土拍分化態勢或更加明顯，預計房企在核心城市補貨意愿繼續保持較高水平，而銷售市場調整壓力較大的城市土地市場表現或仍低迷。另外，隨著越來越多的企業聚焦在核心城市拿地，這些城市的土拍競爭也將日益激烈，部分企業拿地或向核心城市近郊及優勢三線城市適度下沉。
（五）開發投資：1-5月房地產開發投資額同比下降7.2%，降幅連續擴大
圖：2014年至2023年5月房地產和住宅累計開發投資及其同比增速
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房地產開發投資額同比降幅連續3個月擴大，其中建筑工程投資降幅超10%，是投資主要拖累項。2023年1-5月，全國房地產開發投資額為4.6萬億元，同比下降7.2%，降幅較1-4月擴大1.0個百分點，連續3個月降幅擴大。其中，住宅開發投資額為3.5萬億元，同比下降6.4%。房地產開發投資各分項中，1-5月建筑工程投資同比下降10.9%，降幅較1-4月擴大0.9個百分點；土地購置費同比下降0.5%，對投資恢復形成拖累。今年以來，竣工端表現持續向好，但短期來看，對投資的支撐作用不明顯。
圖：2015年以來全國房企到位資金同比增速及2023年1-5月各項資金來源同比增速對比
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今年1-5月房企到位資金同比持續下降，企業資金壓力仍較大，其中定金及預收款、個人按揭貸款實現同比增長。2023年1-5月，房地產開發企業到位資金為5.6萬億元，同比下降6.6%，同比降幅較1-4月小幅擴大0.2個百分點。其中，國內貸款為0.7萬億元，同比下降10.5%，占到位資金的比重為12.8%。自籌資金為1.6萬億元，同比下降21.6%，占比為29.1%。定金及預收款為2.0萬億元，同比增長4.4%，占到位資金的比重為35.5%。個人按揭貸款為1.0萬億元，同比增長6.5%，占到位資金的比重為18.5%。
第二部分 2023年中國房地產市場趨勢展望
（一）經濟及政策環境：經濟下行壓力仍較大，下半年穩經濟政策有待落實，熱點城市樓市存在政策優化空間
宏觀經濟方面，5月，我國宏觀經濟主要指標均轉弱，出口超預期下滑，投資、消費恢復動力不足，經濟恢復向好基礎不牢。短期來看，海外主要經濟體仍處在加息通道，全球經濟增長乏力，外需偏弱下，我國出口短期下行壓力依然較大，疊加國內居民、企業端資產負債表修復需要時間，內需有待進一步被激活，當前我國經濟穩步恢復仍面臨諸多挑戰。6月初央行提出“加強逆周期調節”，16日國常會指出，“必須采取更加有力的措施，增強發展動能，優化經濟結構，推動經濟持續回升向好。會議圍繞加大宏觀政策調控力度、著力擴大有效需求、做強做優實體經濟、防范化解重點領域風險等四個方面，研究提出了一批政策措施”，20日，1年期和5年期以上LPR均下調10個基點，逆周期調節舉措加快跟進，下半年穩經濟政策有望逐漸落地，進而推動經濟穩步增長。
房地產政策方面，2023年年初，中央明確房地產行業支柱地位，防風險、促需求成為行業政策主題。從定調上來看，年初《求是》雜志發表了習近平總書記的文章，強調了房地產行業在國民經濟中的重要地位；3月兩會政府工作報告亦強調“有效防范化解優質頭部房企風險”“加強住房保障體系建設”“支持剛性和改善性住房需求”；4月28日中央政治局會議召開，房地產方面的關鍵詞依然延續了之前提法，如“房住不炒”“因城施策”“支持剛性和改善性住房需求”“保交樓”“房地產業發展新模式”等。
從具體舉措上來看，一方面，年初央行明確四項行動支持優質房企，證監會啟動不動產私募投資基金試點，進一步加大房企資金支持力度；另一方面，需求端更加強調“精準施策”，側重降低購房成本。央行、銀保監會建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，結合房價變化及時動態調整首套房貸利率；自然資源部、銀保監會要求常態化開展“帶押過戶”服務；住建部、市場監管總局要求房地產經紀機構合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。但從效果上來看，“帶押過戶”、降低中介費政策落地效果不及預期，對市場帶動作用不明顯，短期仍需要進一步細化落實。
圖：2022年以來各地因城施策頻次
表：2023年上半年主要政策類型出臺頻次對比
資料來源：中指研究院綜合整理政策監測：https://www.cih-index.com/
地方層面，上半年各地政策仍保持寬松趨勢，從政策調控節奏來看，一季度政策出臺節奏相對穩定，但5月以來各地政策出臺頻次減少，部分二線城市政策優化力度增強。根據中指監測，2023年上半年全國有超百省市（縣）出臺政策超300條，公積金支持政策、購房補貼是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及優化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優化預售資金監管等方面。上半年，已有超40城首套房貸利率下限降至4%以下。
表：2023年二季度部分一二線城市 “因城施策”主要舉措
資料來源：中指研究院綜合整理政策監測：https://www.cih-index.com/
整體來看，上半年房地產政策環境仍處于寬松期，一季度中央、監管部門頻繁表態并落地具體舉措“防風險”“促需求”，各地政策出臺頻次亦保持穩定。二季度以來，各地政策頻次明顯減少。當前多數城市房地產調控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢，隨著二季度市場持續轉弱，下半年政策加力預期增強。短期來看，預計需求端政策仍將降低購房門檻和購房成本放在首位，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區一策”、結合生育政策等或是重要方向，如信貸方面優化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，針對改善性住房需求的信貸政策有望加力。此外，優化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產市場發展的舉措之一。企業端政策仍將側重緩解房地產企業的資金壓力、防控風險上，對房企的金融支持措施有望繼續落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進一步跟進，穩定市場預期。
（二）市場趨勢：下半年市場恢復仍有波折，全年銷售面積或與2022年基本持平
2023年初，全國房地產市場以“小陽春”開局，一季度商品房銷售面積同比降幅明顯收窄，銷售額同比實現正增長，特別是熱點城市，在前期積壓需求釋放、政策效果顯現以及自身周期性修復的帶動下，市場活躍度明顯提升。但4月以來，房地產市場恢復行情未能持續，購房者置業情緒快速下滑，1-5月，國家統計局數據顯示，全國商品房銷售面積同比下降0.9%，降幅較上月擴大，銷售額同比增速收窄，開發投資額和新開工面積同比降幅均擴大，房地產供求兩端均走弱。6月，高基數效應顯現，全國房地產各指標同比大概率下降，房地產市場調整壓力加大。
表：2023年全國房地產市場主要指標預測結果
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圖：2011年以來全國商品房上下半年銷售面積同比增速
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中性預期下，下半年商品房銷售面積緩慢修復，全年銷售面積與去年基本持平，樂觀預期下，全年銷售面積小幅增長。隨著前期積壓需求的快速釋放完成，二季度以來，全國房地產市場明顯降溫，購房者觀望情緒加重。6月，5年期以上LPR下調10個基點，釋放積極信號，但當前購房者置業情緒仍受多個因素影響，其中居民收入預期偏弱、房價下跌預期較強、購房者對期房爛尾的擔心仍較明顯等依然是關鍵影響因素，這些因素能否好轉以及政策優化力度的大小直接影響著下半年房地產市場走勢。樂觀情形下，貨幣政策逆周期調節力度持續加強，穩經濟舉措加快落地，宏觀經濟向好帶動下，居民收入預期好轉。同時，房地產托底政策加力，提振房地產市場信心，在此帶動下，下半年房價下跌預期有所修復，購房者置業情緒逐漸好轉，帶動商品房銷售面積企穩復蘇，全年銷售面積同比小幅增長。
中性情形下，下半年穩經濟一批政策繼續落實推進，房地產政策維持當前節奏，購房者置業情緒緩慢修復，在此情況下，下半年房地產市場恢復仍有波折，預計全年銷售面積與2022年基本持平。
悲觀情形下，經濟下行壓力較大，房地產調控政策優化不及預期，房價下跌預期增強，房企資金壓力不減影響下，房企風險、城投風險等繼續上升，或進一步擾動市場預期，購房者置業情緒延續下滑態勢，導致下半年商品房銷售面積同比下降，全年商品房銷售面積不及2022年。
圖：2019年以來一線城市新房和二手房成交面積走勢
數據來源：各地房管局，中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://www.cih-index.com/
分梯隊來看，一線城市全年新房成交規模或保持在高位，京滬下半年市場有望保持一定活躍度，廣深市場短期恢復節奏或較慢。2022年4月以來，房地產市場降溫，購房者置業觀望情緒加重，下半年在去年同期高基數效應逐漸顯現下，一線城市新房成交規模同比或波動調整，二手房掛牌量處于高位預計也將繼續影響二手房市場情緒，進而影響新房置業預期。隨著市場調整壓力的增加，一線城市微調政策的可能性也在提升，若政策優化調整，一線城市市場活躍度有望好轉，特別是北京、上海新房市場成交規模或保持在高位。預計核心二線繼續放松調控政策，市場活躍度有望保持，普通二線以及三四線城市市場恢復需要更長時間。6月初，青島放松調控政策，內容涉及降低首付比例、縮短限售年限、鼓勵貨幣化安置等方面，政策出臺后，購房者置業情緒好轉，房地產市場活躍度提升。短期來看，在全國房地產市場情緒低迷的情況下，核心二線城市政策優化預期持續強化，成都、杭州、西安、長沙等城市政策優化空間仍較大，調控政策繼續放松也將為這部分城市新房成交規模的提升帶來階段性成效，從而對二線城市整體市場形成一定支撐。
多數普通二線和三四線城市房地產調控政策已基本放開，政策端給予市場的支撐力度偏弱，疊加多數城市庫存量較大，房價下跌預期仍較強，各城市房地產市場的修復依賴于宏觀基本面的修復節奏，在居民收入預期未見明顯好轉的情況下，多數城市房地產市場短期調整態勢難改，市場恢復需要更長時間。其中人口支撐度較強、產業具備活力的城市，如部分中西部省會以及東部核心城市群內部優勢三四線城市，下半年市場有望逐漸企穩。
供給端來看，去年同期低基數效應下，下半年新開工面積同比降幅或逐漸縮小，但新房銷售修復緩慢或導致新開工難有明顯改善。2022年下半年月均新開工面積在9000萬平方米左右，低基數下，今年下半年新開工面積同比降幅或逐漸收窄，但當前購房者置業情緒較弱，房地產市場銷售表現較為低迷，預計下半年市場修復節奏緩慢，企業開工積極性或難有明顯改善。
近兩個月全國商品房待售面積環比小幅下滑，但整體仍處在2017年下半年以來的較高水平，或一定程度影響企業開工節奏。除此之外，過去兩年土地大規模縮量、地方平臺拿地開工入市率低、當前企業資金壓力較大等也進一步影響著企業的開工意愿和能力。整體來看，下半年新開工面積同比增速或階段性好轉，但在多個不利因素影響下，企業開工積極性整體仍較弱，預計全年房屋新開工面積下降趨勢將延續，同比降幅或在10%左右。
圖：2020年以來全國房屋竣工面積與新開工、建筑工程投資單月同比變化
數據來源：各地房管局，中指數據CREIS（點擊查看）市場監測：https://www.cih-index.com/
預計下半年竣工進一步改善對投資形成一定支撐，疊加去年同期低基數效應，投資額同比降幅將收窄，全年下降態勢或延續。下半年，“保交樓”資金有望進一步落地，預計竣工表現繼續好轉，或對整體開發投資形成一定支撐；但新開工節奏較慢、土地市場低迷態勢不改、企業資金壓力不減等因素，或繼續影響開發投資表現，在去年同期低基數效應下（去年下半年月均開發投資額略超1萬億元），下半年開發投資額同比降幅或逐漸收窄，甚至與去年同期持平，但全年同比下降態勢較難改變。（三）“十四五”中期復盤：市場“大起大落”后，后半程有望逐漸回歸常態
2023年是全面貫徹黨的二十大精神的開局之年，也是“十四五”規劃承上啟下之年。回顧“十四五”前半程，我國經濟經受了國內外多重超預期因素沖擊，持續面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，經濟發展正從中高速增長進入高質量發展階段。就房地產行業而言，近兩年，在長期轉型和周期波動交織下，市場經歷了“大起大落”，與過去幾個周期相比，市場震蕩幅度明顯增加，市場下行時間也更長。
圖：2015年以來全國商品房銷售面積及“十四五”測算面積對比
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此前在2020年末，中指研究院從自住需求角度考量，根據三類住房需求，即新增城鎮人口帶來的城鎮化住房需求、生活條件提升推動的住房改善需求和因拆遷改造帶來的住房需求，測算“十四五”時期全國城鎮住房需求總量將達87.6~91.5億平方米，以70%的商品化比例測算，“十四五”全國商品住宅銷售面積約61.4~64.1億平方米，較2020年年均下降6.3%~7.7%(中間值6.95%)。從市場實際發展情況來看，根據國家統計局數據，2021-2023年5月，全國商品住宅銷售面積合計約31億平，占“十四五”預測總量50%，進度基本拉平。市場在經歷了“大起大落”后，預計“十四五”后半程，市場將逐漸回歸常態。若剔除2021年商品住宅銷售的15.7億平方米和2022年的11.5億平方米，2023-2025年商品住宅銷售規模年均在12億平方米左右，年均增速處于-0.1%~3.7%之間。
第三部分 2023年房企經營策略建議
銷售方面，TOP100房企1-5月銷售額增長8.4%，但增速放緩。2023年1-5月，TOP100房企銷售總額為29661.0億元，同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個百分點。其中，頭部企業銷售增速較高，TOP10房企、TOP11-30房企銷售額平均同比分別增長16.4%、13.1%，TOP31-50房企、TOP51-100房企銷售額平均同比分別下降2.8%、6.9%。企業集中度上升，市場分化加劇。TOP100企業中，央國企市場份額占比達51.0%，較去年提升7.7個百分點，而民企、混合所有制市場份額繼續回落，較去年分別下降6.8、0.8個百分點。
圖：2021年至2023年1-5月TOP100房企銷售額均值及增速情況
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拿地方面，TOP100房企拿地金額同比降幅進一步收窄，央國企仍為主力。2023年1-5月，TOP100企業拿地總額4290億元，拿地規模同比下降8.4%，降幅較上月收窄4.75個百分點。TOP100門檻值為13億元，與上年同期基本持平。其中，前50家企業中一半以上企業為央企或國企，前100家企業中超六成為央企或國企。拿地銷售比方面，50家代表企業1-5月拿地銷售比為14.6%，較去年全年下滑明顯（2022年拿地銷售比22.5%），較去年同期下降4.2個百分點。2023年以來雖然核心城市土拍熱度較高，但房企整體投資更趨審慎，拿地銷售比繼續下降。從民營房企拿地情況來看，上市民營房企中，今年以來僅個別企業還在拿地，絕大部分停止拿地。
表：2021-2023年5月A+H股上市民營房企拿地企業數量
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今年以來，民營房企拿地也出現新變化。目前仍在拿地的民營企業大體分為幾類，第一類是千億以上的大型房地產企業，如濱江集團仍保持一定拿地規模；第二類是多元化實業企業著力發展已有的房地產業務如偉星、亞倫房地產等；第三類是地方性中小房地產企業，如坤和集團、杭州椿實置業、國泰世紀、建杭置業等；第四類是部分主業非房地產的企業拿地為主業服務，如主題公園建設運營企業長隆集團與華潤在廣州長隆度假區附近拿地，以更好的聯動業務發展。另外，從區域來看，浙江、江蘇和廣東等區域房地產需求支撐度相對較強，這些民營經濟發達地區的中小民營房企仍有拿地動作。融資方面，融資規模同比持續下降，其中信用債降幅明顯。2023年1-5月房地產企業非銀融資總額為3146.2億元，同比下降16.7%，5月，融資總額同環比均下降，降幅較上月進一步擴大。從融資結構來看，2023年1-5月，房地產行業信用債融資1947.2億元，同比下降4.5%；海外債發行110.7億元，同比下降22.5%；信托融資182.8億元，同比下降65.4%；ABS融資905.5億元，同比下降15.2%。
值得關注的是，根據中指監測，截至6月26日，A+H股中35家上市民營房企逼近退市。房企退市主要源于盈利能力較差，而房地產市場的周期性波動對企業的盈利能力有較大影響。民營上市房企批量退市，將對房地產發展信心造成一定沖擊，房企經營面臨更大的挑戰。
整體來看，2023年上半年，房企銷售業績略有好轉，但近兩個月購房者置業情緒快速下滑，房地產市場調整壓力加大，企業資金回籠壓力亦在提升，疊加企業非銀融資改善并不明顯，年內債務余額較高，企業資金壓力不減。在此背景下，第一，房企需要加大營銷力度，積極回籠資金，特別是在基本面相對較好且政策存在優化預期的城市，應把握政策窗口期積極營銷。第二，當前購房者置業愈發理性，也更加看重房企品牌、產品力、交付力等，因此企業只有提升自身綜合實力，才能贏得購房者口碑。第三，核心城市優質地塊土拍競爭加大，企業投資也可在審慎研判前提下適度關注二線近郊或熱點三四線城市地塊。除此之外，伴隨著行業進入新的發展階段，房企積極探索新的發展模式，拓展代建業務、提升服務能力等將有利于提升市場占有率，掌握市場主導權。
